La pandemia ha fermato le esecuzioni immobiliari: nel primo semestre 2020, infatti, le pubblicazioni delle esecuzioni immobiliari risultano calate in media del 40% rispetto al 2019, secondo le ultime rilevazioni realizzate dal Centro Studi AstaSy Analytics di NPLs RE_Solutions. Il commento del vicepresidente esecutivo e fondatore Mirko Frigerio.
La chiusura dei tribunali causa Covid-19 ha colpito anche il settore delle aste immobiliari, con un danno economico che l’Osservatorio T6 ha stimato attorno al miliardo di euro solo per il primo mese di lockdown.
“Il problema è molto serio, soprattutto in prospettiva, – commenta Frigerio. – Il blocco dell’offerta dovuto alla chiusura dei tribunali, peraltro, si è accompagnato a un distacco di interesse da parte della domanda, con il risultato che il riequilibrio di domanda e offerta in sostanza non c’è stato. I vari Dpcm approvati e convertiti in legge dall’esplosione della pandemia, hanno cercato di puntellare il sistema economico nazionale, che si è trovato ad affrontare una situazione difficile e inedita, ma con scarsi strumenti di politica economica veramente efficaci”.
Aste immobiliari, dove sono calate di più
Se nella prima parte del 2020 le esecuzioni sono calate in media del 40% annuo, in molti casi, si è andati ben oltre. Secondo quanto rilevato, a Roma e Milano il calo è stato intorno al 47% mentre a Napoli si è andati fino al 51%. Peggio ancora nelle realtà stremate dal Covid, come Piacenza (-76,6%) e Lodi (-60,4%). Numeri che si spiegano in parte con l’emergenza sanitaria, in parte con le norme del DL Cura Italia, che hanno bloccato i pignoramenti fino al 31 ottobre per quanto riguarda le abitazioni principali.
Il Centro Studi AstaSy Analytics ha inoltre calcolato che i tempi medi della giustizia si sono allungati in media di 270 giorni attestandosi quindi a 1.808 giorni, pari a circa 5 anni, contro i 4 anni e 3 mesi delle statistiche medie rilevate precedentemente dall’Osservatorio T6. Ciò significa appunto che gli incassi dalla giustizia saranno posticipati di almeno 270 giorni.
Aste immobiliari, meno interesse a partecipare
Nello scorso mese di settembre, le aste sono state 13.032, cioè quasi la metà rispetto alle 25.111 dello stesso mese dello scorso anno (-48%). Da luglio a settembre 2020 le aste sono state 19.162, un dato che risulta più che dimezzato se lo si confronta con quello dello stesso trimestre del 2019 che indicava 54.212 aste battute (-65%). Il valore complessivo degli immobili posti in asta tra luglio e settembre è stato di 2,7 miliardi nel 2020 contro i 7,2 miliardi segnati nello stesso arco temporale del 2019. Si tratta di un calo che si attesta quindi al 62%, meno della metà rispetto lo scorso anno.Un altro aspetto da considerare è legato invece alle effettive volontà di partecipare a un’asta in piena crisi finanziaria. Lo sconto medio tra valore della CTU e il valore di aggiudicazione del bene si abbasserà di un ulteriore 25%, passando dall’attuale medio 54% al prospettico 68%, riducendo ulteriormente i flussi di recupero.
Cosa si prevede per le esecuzioni immobiliari
Cosa si può fare per uscire da questa impasse? “Occorre individuare tutte quelle azioni a tutela del credito che si differenziano dalla sola attività giudiziale, – osserva Mirko Frigerio. – Innanzitutto, il 32% delle esecuzioni immobiliari ha la possibilità di trovare un accordo stragiudiziale tra banca e debitore. In alcuni casi l’accordo può essere trovato anche proponendo il bene in vendita su iniziativa del proprietario, utilizzando sia una seria valutazione del bene, sia un consulente immobiliare che ne comprenda i volumi debitori e costituisca una linea di chiusura che porti alla vendita del bene in tempi e recuperi inferiori rispetto alla giustizia”
Quali altri strumenti si possono utilizzare per risollevare le sorti delle aste? “Occorre incentivare l’uso delle aste telematiche per le procedure concorsuali, – risponde Frigerio, – studiare la cessione dei singoli crediti large e medium e predisporre micro-pacchetti di small-ticket a utilizzatori finali o operatori locali. Utile può essere l’utilizzo attivo e strutturato delle Re.o.Co., acquisendo un numero seppur limitato di immobili che possano essere successivamente messi a reddito, gestiti e successivamente rivenduti, al fine di tamponare la perdita di valore causata dai continui ribassi”.
