Analisi di Abitare Co. sul mercato immobiliare residenziale delle nuove costruzioni dell’hinterland milanese di facile accesso a Milano

(37 Comuni di prima fascia, collegati con la metropolitana o il passante ferroviario, sui 131 di tutta la Provincia)

 L’aumento dei prezzi di Milano spinge le famiglie con una disponibilità di spesa più contenuta a uscire dalla città. Negli ultimi 5 anni aumenta il numero delle famiglie che da Milano si sposta nell’hinterland milanese (+9,7%): boom di compravendite (+11,6%) e prezzi abitazioni inferiori del 52% nell’usato e di quasi il 60% nel nuovo                                                                                             Secondo l’analisi di Abitare Co. – società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze – l’aumento dei prezzi per l’acquisto di un’abitazione, che hanno toccato a Milano in media i 4.700€ al mq nell’usato (+42,4% sul 2019) e 7.690€ nel nuovo (+48,1% sul 2019), ha spinto molti cittadini verso i comuni dell’Hinterland. Nel 2023, infatti, oltre 15.400 residenti milanesi hanno trasferito la propria residenza nella provincia meneghina, un dato in crescita del +9,7% sul 2019 (fonte: ISTAT).

Considerando i 37 comuni dell’hinterland di prima fascia, collegati con la metropolitana o il passante ferroviario, sui 131 dell’intera Provincia, si vede come in media i prezzi siano inferiori rispetto a Milano del 52% nell’usato (2.250€ a mq) e del 59% nel nuovo (3.150€), consentendo alle famiglie di acquistare con lo stesso budget abitazioni più grandi, nuove o di recente costruzione, con un’alta efficienza energetica.

Con un budget di €300mila, infatti, a Milano si può acquistare un appartamento nuovo in media di 40 mq (da 26 mq in centro a 64 mq in periferia), mentre, nell’hinterland il dato medio aumenta sensibilmente (97mq, con un minimo di 81mq e un massimo di 113 mq).

Ma ci sono differenze sostanziali tra le 37 località. Abbiategrasso è in assoluto il comune che con €300mila dà la possibilità di acquistare abitazioni di dimensioni maggiori (media di 133 mq), seguito da Senago (107 mq), Peschiera Borromeo (105mq) e Rho (105mq). Con lo stesso budget, complici i prezzi più alti, ad Assago si possono acquistare case nuove solo di 73 mq, a Sesto San Giovanni di 82 mq e a Basiglio di circa 80 mq.

A livello generale, dal 2019 al 2023 i 37 comuni esaminati hanno avuto in media un incremento dei prezzi delle nuove costruzioni del +27% con punte massime registrate a Trezzano sul Naviglio (+50%), un dato di poco superiore a Milano (+48%).

Compravendite: nel confronto sui cinque anni (2023 vs 2019) calano a Milano (-5,3%) mentre aumentano nell’hinterland (+11,6% nei 37 paesi analizzati).

La maggiore opportunità nell’hinterland in termini di prezzi e qualità delle costruzioni, ha dunque avuto un impatto anche sulle compravendite. Se a Milano dal 2019 al 2023 le transazioni sono calate del -5,3%, i 37 comuni selezionati hanno registrato in cinque anni un incremento di ben l’11,6%, un dato ancora migliore rispetto a tutta la provincia (+4,4%). Tra i comuni analizzati, a crescere maggiormente nel quinquennio sono Opera (+70,8%), Cusano Milanino (+63,3%) e Vimodrone (+61,7%), mentre solo sette hanno il segno negativo, con il calo più vistoso a Pero (-26,8%) complice la vicinanza con Cascina Merlata.

Ma il maggiore interesse verso la provincia non è un fenomeno che riguarda solo Milano, anzi, è più marcato in altre città metropolitane: considerando solo i comuni di prima fascia o con collegamenti diretti, l’incremento maggiore delle compravendite di abitazioni, nell’arco degli ultimi cinque anni, si è registrato nell’hinterland di Napoli, +78,3% dal 2019 al 2023 (vs +7,1% in città). Seguono Bologna con +51,2% (-9,4% in città), Roma con +45,2% (+4,8% in città) e Torino con +35,1% (+9% in città). Anche in queste città, pur con prezzi inferiori in generale del 30-35% rispetto a Milano per le nuove abitazioni, i mercati della Provincia stanno attirando molte famiglie con budget di investimento medio-bassi.

“Sono diversi i fattori che spingono la famiglia media a comprare casa nell’hinterland – dichiara Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. – tra cui la riduzione del potere d’acquisto, che rende difficile sostenere i costi crescenti in città, la preferenza per i Comuni ben collegati, come quelli con metropolitana e passante ferroviario, e la scarsità di offerta a Milano, dove i prezzi continuano a salire nonostante la domanda.”

Nello specifico:

1. Il potere d’acquisto negli ultimi due anni si è ridotto: a fronte di un reddito che non cresce aumentano i costi e le spese famigliari con una conseguente minore propensione al risparmio.
2. In relazione al proprio budget, le famiglie scelgono i Comuni dell’hinterland, specialmente quelli dotati di servizi di collegamento come la metropolitana e il passante ferroviario, piuttosto che alcune zone periferiche di Milano che hanno valori di vendita al metro quadrato di quasi mille euro in più.
3. L’offerta a Milano, specialmente quella di nuova costruzione, si sta riducendo sempre di più a causa di un vero e proprio “stallo urbanistico” che dura da mesi e che di fatto ha paralizzato gli operatori privati del settore edilizio così come anche l’amministrazione comunale. I prezzi di vendita, anche a fronte di una domanda comunque vivace e di una offerta così bassa, non si stabilizzano ma tendono a crescere. A Milano manca poi l’offerta di un prodotto nuovo, ad alta efficienza energetica, che si rivolga ad una fascia di acquirenti con budget di spesa non altissimi, come i giovani, che vorrebbero comprare la loro prima casa e che sono i più sensibili alle tematiche ambientali; di conseguenza, si preferisce acquistare fuori città dove si può trovare un prodotto nuovo di qualità soddisfacente.”